O processo de financiamento imobiliário: o que você precisa saber

Comprar um imóvel à vista exige uma boa quantidade de dinheiro acumulado, e em grande parte dos casos, o comprador não tem o valor em mãos, o que o leva a recorrer a um financiamento imobiliário.

E quando se fala em financiamento, já surgem as questões: “com o tanto de juros, vou acabar pagando o dobro do valor?”, “vou passar a vida toda pagando este imóvel?", entre outras. Por isso, é importante entender como o financiamento funciona, para se poder escolher o imóvel certo financiado da forma mais vantajosa.

1. O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento é uma modalidade de crédito concedida por instituições financeiras a pessoas físicas ou jurídicas para a aquisição de bens ou serviços de alto valor. O pagamento costuma ser parcelado e, geralmente, inclui a incidência de juros.

No caso do imobiliário, o comprador escolhe o imóvel desejado e solicita o financiamento, passando por uma análise de crédito que avalia sua renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento.

As principais instituições financeiras que oferecem essa modalidade de crédito são os grandes bancos nacionais, com destaque para a Caixa Econômica Federal, que concentra quase 70% do financiamento imobiliário brasileiro, segundo informações da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). 

2. Quem pode financiar um imóvel?

Como o banco avalia o caso para decidir a aprovação do financiamento, o comprador deve estar atento aos requisitos básicos para a aprovação. No caso da Caixa, por exemplo, os requisitos são:

• Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos;


• Ser brasileiro ou, se estrangeiro, possuir visto permanente no país;


• Possuir capacidade civil e de pagamento;


• O seu nome não pode estar em cadastros de devedores, como SERASA;


• A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal bruta

Sobre os documentos necessários para financiar o imóvel

Atendendo a estes requisitos, deve-se apresentar a documentação necessária para a realização do financiamento, que inclui documentos do comprador, do imóvel, e do vendedor. A Caixa requer os seguintes documentos:

Documentos do comprador (pessoa física):

• Documento oficial de identificação 


• Comprovante de renda atualizado, emitido no máximo há 2 meses 


• Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal 


• Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS

Documentos do imóvel:

• Certidão Atualizada de Inteiro teor da Matrícula

Documentos do vendedor (pessoa física):

• Documento oficial de identificação


• Comprovante de estado civil

Documentos do vendedor (pessoa jurídica):

• Representante Legal: Documento oficial de identificação 


• Empresa Ltda ou Firma Individual: documento de constituição e alterações devidamente registradas e Certidão Simplificada da Junta Comercial


• Sociedade Anônima (S/A): Estatuto Social e Ata de Eleição da última Diretoria publicada no Diário Oficial

Entretanto, o banco pode ainda solicitar documentos adicionais, como:

• Comprovante de estado civil do comprador (certidão de nascimento, casamento ou divórcio)


• Comprovante de residência do comprador


• Certidão de ônus reais do imóvel (para verificar se há pendências ou dívidas associadas ao imóvel)


• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura (quando necessário)


• IPTU atualizado


• Declaração de quitação de débitos condominiais (se for um apartamento)


• Certidões negativas de débitos e processos judiciais do vendedor
  
  

3. Quais os principais tipos de financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário se diferencia em 3 grandes tipos: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e os Programas Governamentais.

O SFH é o sistema mais comum, e se caracteriza por utilizar como recursos o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e os depósitos feitos nas cadernetas de poupança. Inclusive, a modalidade permite o uso do FGTS para a entrada, amortização ou quitação da dívida. Criado pelo governo federal em 1964 e regulado pelo banco central, ele é voltado a imóveis de menor valor, de até 1,5 milhão de reais, e só pode comprometer até 30% da renda do comprador.

Já o SFI foi criado em 1997 para atender aos casos que não se enquadram nas regras do SFH, tendo regras mais flexíveis. No geral, não existe regulação do governo federal e os bancos têm mais liberdade para negociar com o cliente. A modalidade costuma ser utilizada pelos investidores do setor imobiliário e para compras de imóveis de valor mais alto, já que não exige limite para o valor do imóvel.

E uma alternativa para as famílias de renda mais baixa são os programas habitacionais do governo federal, sendo o Minha Casa Minha Vida o modelo vigente. 

Como funciona o Minha Casa Minha Vida?

• O governo subsidia uma parte do valor do imóvel, dependendo da faixa de renda da família.
  
  


• As condições de financiamento variam conforme a renda e a localização do imóvel.
  
  


• É possível utilizar o FGTS para compor a entrada ou abater parcelas.
  
  


• O programa é operado principalmente pela Caixa Econômica Federal.
  
  

4. Passo a passo do financiamento imobiliário

O primeiro passo para quem deseja financiar um imóvel é o planejamento financeiro. Antes de entrar com qualquer solicitação, é fundamental entender sua realidade financeira, organizar os gastos mensais e avaliar quanto pode ser comprometido com as parcelas. Além disso, é importante ter uma reserva para os custos iniciais, como entrada, taxas cartoriais e eventuais despesas com documentação.

Com as finanças organizadas, é hora de fazer a simulação do financiamento, etapa que pode ser feita em sites de bancos ou diretamente com um correspondente bancário. A simulação ajuda a visualizar o valor das parcelas, os prazos e os juros envolvidos. Em seguida, o banco fará a análise de crédito com base na sua renda, histórico financeiro e score. Caso tudo esteja dentro dos critérios, ocorre a pré-aprovação, que indica o valor máximo que você poderá financiar.

Com a pré-aprovação em mãos, você pode seguir para a escolha do imóvel. É importante verificar se ele atende às exigências do banco e do sistema de financiamento escolhido, como estar com a documentação em dia e registrado corretamente. Após a aprovação do imóvel, ocorre a assinatura do contrato, tanto com o banco quanto com o vendedor. Por fim, o crédito é liberado e o imóvel passa para o nome do comprador, que inicia o pagamento das parcelas conforme acordado.

5. Taxas e custos envolvidos

Além do valor do imóvel em si, o financiamento imobiliário envolve diversas taxas e custos adicionais que precisam ser considerados no planejamento. Um dos principais é a taxa de juros, que varia conforme a instituição financeira, o tipo de financiamento e o perfil do comprador. Ela influencia diretamente no valor final pago ao longo dos anos, sendo essencial comparar as opções disponíveis no mercado antes de fechar contrato.

Outro custo importante é o seguro obrigatório, exigido por lei em todo financiamento. Ele cobre situações como morte ou invalidez do comprador (seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP) e danos físicos ao imóvel (seguro de Danos Físicos ao Imóvel – DFI). Além disso, os bancos costumam cobrar tarifas administrativas, que incluem custos operacionais da análise de crédito, avaliação do imóvel e emissão de documentos.

Por fim, há os custos cartoriais e impostos, que geralmente ficam por conta do comprador. Os principais são o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e a taxa de registro do imóvel em cartório — ambos obrigatórios para formalizar a transferência de propriedade. Embora essas despesas sejam pontuais, elas representam uma parte significativa do investimento e devem ser previstas no orçamento desde o início do processo.

6. Dicas para conseguir um financiamento mais vantajoso

Para conseguir um financiamento mais vantajoso, vale adotar algumas estratégias que fazem diferença no valor final pago. Uma das principais é manter um bom score de crédito, evitando atrasos e mantendo um histórico financeiro saudável. Isso aumenta suas chances de conseguir melhores condições. 

Também é importante economizar para dar uma entrada maior, pois quanto menor o valor financiado, menores os juros ao longo do tempo. Avaliar com atenção as opções disponíveis no mercado e comparar as taxas entre bancos pode revelar diferenças significativas. Além disso, conhecer as formas de amortização da dívida, como o sistema SAC ou a Tabela Price, ajuda a escolher o modelo que melhor se encaixa no seu orçamento.

Entender bem o processo de financiamento imobiliário é essencial para tomar decisões mais seguras e vantajosas. Com um bom planejamento, organização e conhecimento das etapas e custos envolvidos, é possível transformar esse passo importante em uma experiência tranquila. Caso ainda restem dúvidas, contar com a orientação de profissionais faz toda a diferença, e a equipe da Santamérica está à disposição para te ajudar em cada etapa do caminho. Entre em contato com a gente e tire todas as suas dúvidas!