O que está incluso no valor do condomínio? Entenda como a taxa é calculada

Todos que já moraram em algum momento em condomínio, seja em edifício ou condomínio de casas, conhecem a cobrança mensal que é referida apenas como “pagar o condomínio”. Essa taxa é referente à manutenção das instalações e ao custeio das despesas comuns entre os condôminos, como o pagamento dos funcionários, as contas de luz e água, entre diversas outras. É uma cobrança obrigatória prevista na lei 10.406 do código civil brasileiro.

Algo que chama a atenção é a diversidade que a taxa pode ter. A depender do condomínio, ela pode ser fixa ou variável, e o valor pode variar muito de um condomínio para outro, podendo surpreender tanto por ser alto, quanto por ser baixo. Quem nunca descobriu o valor de um condomínio e pensou "nossa, tudo isso?” ou “nossa, só isso? esperava mais".

Essas surpresas podem acontecer devido a fatores como o número de apartamentos ou lotes, pois quando a divisão é maior, o valor para cada um tende a abaixar, ou pela idade do condomínio, pois instalações mais antigas exigem maior manutenção. Porém, tudo depende de uma série de fatores, e é neles que iremos nos aprofundar.

O que está incluso na cobrança e como o valor é calculado?

O valor não é composto apenas pelas despesas, mas também pela necessidade de se compor um fundo de reserva, para que o condomínio tenha dinheiro em caixa. Portanto, o valor não contempla apenas gastos, mesmo sendo composto em grande parte por eles. 

As despesas podem ser ordinárias, sendo constantemente inclusas, ou extraordinárias, sendo pontualmente inclusas. Entre elas, estão:

• Pagamento de salários a funcionários ou a empresas que terceirizam serviços como portaria e faxina.


• Compra de materiais e equipamentos novos


• Manutenções em geral


• Obras de construção ou reforma de estruturas do condomínio


• Pagamento da administradora do condomínio


• Contas de luz, água, etc

No caso específico das contas de luz e água, elas podem ser individualizadas ou rateadas entre os condôminos. Quando há medidores individuais em cada unidade, os moradores pagam apenas pelo consumo próprio. Esse modelo é considerado mais justo, pois estimula o uso consciente e evita conflitos entre vizinhos.

Já em prédios onde o consumo é compartilhado (sem medidores individuais) as contas de luz e água das áreas privativas são divididas entre todos os moradores. As despesas das áreas comuns, como iluminação de corredores, portaria, elevadores e irrigação de jardins, também são incluídas no valor da taxa condominial.

Para definir quanto cada morador deve pagar no valor final da taxa, o condomínio elabora uma previsão orçamentária anual, baseada nas despesas dos 12 meses anteriores, ou um cálculo mensal. Com esse valor estimado, é feito o rateio entre os condôminos, que pode seguir dois critérios: divisão igualitária ou proporcional à fração ideal de cada unidade, conforme definido em convenção.

E o que seria a fração ideal? A fração ideal é a parte que cada unidade representa em relação ao todo do condomínio. Trata-se de um percentual que indica quanto o imóvel individual possui das áreas comuns, como corredores, portaria, elevadores, salão de festas, garagem, entre outros.

Esse percentual é calculado com base em critérios definidos na incorporação do empreendimento, levando em conta fatores como a metragem privativa da unidade, a localização no prédio e até o número de vagas de garagem. Quanto maior e mais valorizada a unidade, maior tende a ser sua fração ideal.

Tipos de cobrança

A forma de cobrança da taxa de condomínio pode variar conforme a gestão do condomínio e a convenção aprovada pelos moradores. As duas modalidades mais comuns são a taxa fixa e a taxa variável, cada uma com características próprias que impactam na previsibilidade e no controle dos gastos.

Taxa fixa

Nesse modelo, o valor é definido com base na previsão orçamentária anual do condomínio. Ou seja, estima-se quanto será necessário para cobrir todas as despesas ao longo do ano e divide-se esse total em parcelas mensais. O valor permanece constante por um período determinado, geralmente 12 meses. 

A principal vantagem é a previsibilidade: os condôminos sabem exatamente quanto pagar a cada mês, o que facilita o planejamento financeiro. No entanto, se surgirem despesas inesperadas, pode ser necessário fazer cobranças extras.

Taxa variável

Na cobrança variável, o valor da taxa de condomínio muda de acordo com as despesas reais de cada mês. É feito um levantamento dos gastos mensais e o total é rateado entre os moradores. 

Esse modelo reflete com maior precisão a movimentação financeira do condomínio, mas exige atenção dos condôminos, já que o valor pode oscilar significativamente de um mês para o outro. Por isso, é mais comum em condomínios menores ou com despesas muito instáveis.

Proprietário ou inquilino: quem é o responsável pelo pagamento?

A responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio depende do tipo de despesa e do que está previsto no contrato de locação. De forma geral, a legislação brasileira estabelece que o proprietário é o responsável legal pelo pagamento junto ao condomínio. No entanto, é comum que, em contratos de aluguel, essa obrigação seja repassada ao inquilino, especialmente em relação às despesas ordinárias.

As despesas ordinárias incluem custos rotineiros de manutenção do condomínio. Esses valores, por serem parte do uso cotidiano do imóvel, costumam ficar a cargo do locatário.

Já as despesas extraordinárias, que envolvem reformas estruturais, melhorias nas áreas comuns, aquisição de novos equipamentos ou fundo de obras, geralmente são de responsabilidade do proprietário. Isso porque esses custos estão ligados à valorização do imóvel e não ao uso direto pelo inquilino.

Por isso, é fundamental que o contrato de locação especifique claramente quais taxas serão pagas por cada parte. Mesmo quando o inquilino assume os pagamentos, o condomínio cobrará o valor em nome do proprietário, que continua sendo o responsável final pelo imóvel.

E se o condomínio não for pago?

Quando há inadimplência, o condomínio tem o direito de cobrar judicialmente a dívida com base no Código Civil. A cobrança pode incluir juros, multa e correção monetária, além dos custos processuais e honorários advocatícios.

Caso a dívida não seja quitada, o processo pode resultar até em penhora do imóvel, ou seja, o bem pode ir a leilão para quitar o débito. Isso se aplica mesmo que a inadimplência seja do inquilino, já que, legalmente, a responsabilidade recai sobre o proprietário.

Além das consequências financeiras, a inadimplência compromete o funcionamento do condomínio. Quando muitos moradores deixam de pagar, as contas do prédio ficam comprometidas, afetando serviços essenciais como limpeza, segurança e manutenção. Por isso, manter a taxa de condomínio em dia é fundamental.

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